Thị trường đất nền bất ngờ giảm nhiệt, chung cư tiếp tục hút dòng tiền

Bước sang nửa cuối năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận nhiều tín hiệu phục hồi rõ nét: nguồn cung tăng trở lại, thanh khoản cải thiện, niềm tin nhà đầu tư dần được củng cố.

Trao đổi với Lao Động, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn - cho biết, quý III/2025 tiếp tục là giai đoạn “khá tốt” đối với phân khúc chung cư Hà Nội. So sánh giai đoạn tháng 9.2025 với tháng 4.2025, mức độ quan tâm tăng khoảng 18%, nhu cầu tìm kiếm duy trì ở mức cao. Mặt bằng giá trung bình đạt khoảng 81 triệu đồng/m2, tăng mạnh nếu so theo chu kỳ dài (trên 200% so với trước đây).

Ông cho biết, giá chung cư trung bình tại Hà Nội hiện cao hơn gần 70 triệu đồng/m2, trong khi thị trường TP.HCM bắt đầu có dấu hiệu phục hồi.

Trong quý III, dù số lượng dự án mở bán mới không nhiều, hầu hết đều ghi nhận mức giá chào bán trên 100 triệu đồng/m2. Một số dự án nhà ở xã hội bắt đầu triển khai thử nghiệm đăng ký hồ sơ trực tuyến nhằm sàng lọc người đủ điều kiện.

Tuy nhiên, lượng giao dịch có dấu hiệu chững lại khi nhiều chủ nhà ngừng bán vì kỳ vọng giá còn tăng. Nhìn chung, xu hướng thị trường chung cư Hà Nội vẫn duy trì tích cực.

Phân tích khu vực sôi động, ông chia Hà Nội thành bốn hướng Bắc - Nam Đông - Tây. Trong đó, phía Tây gần như không có nguồn cung mới, phía Bắc và Đông Bắc sôi động trong quý II, còn quý III chứng kiến sự nổi bật của khu vực phía Đông nhờ các đại dự án như Vinhomes Ocean Park 1. Một số dự án cuối của Ocean Park 1 đang chào bán 120 - 130 triệu đồng/m2.

Ông cho rằng, tâm lý “sợ lỡ nhịp” khiến nhiều người chấp nhận mua giá cao, trong khi nguồn cung tại khu vực này dần cạn, đẩy thị trường dịch chuyển sang Hưng Yên. Hiện, khu vực ngoài trung tâm chiếm khoảng 63 - 64% tổng nguồn cung, trung tâm chỉ còn khoảng 27% và giá ở mức rất cao.

Giải thích nguyên nhân giá chung cư liên tục tăng, ông Nguyễn Quốc Anh chỉ ra năm yếu tố chính. Theo đó, bất động sản là kênh an toàn trong giai đoạn biến động, dòng tiền đổ về chung cư và nhà riêng - các tài sản có khả năng sinh lợi ổn định.

Bên cạnh đó, chính sách và thuế có xu hướng siết tài sản bỏ trống, khuyến khích sản phẩm ở thực. Cùng với đó, nhu cầu của người trẻ về không gian sống tiện ích, an toàn và hiện đại khiến chung cư ngày càng được ưa chuộng.

Trong bối cảnh dòng tiền nới lỏng và lạm phát khiến giá trị tài sản phòng hộ tăng, kéo theo bất động sản. Tốc độ đô thị hóa nhanh và nhu cầu ở thực lớn khiến chung cư trở thành lựa chọn tất yếu.

Ông đề xuất áp dụng thuế theo thời gian nắm giữ: bán trong 1 năm đầu chịu thuế cao (khoảng 30%), sau 1 năm giảm dần còn 10% để hạn chế đầu cơ ngắn hạn mà không gây sốc thị trường.

Với đất nền, mức độ quan tâm toàn quốc trong quý III giảm 11% so với các loại hình khác. Nhà riêng tăng 13%, nhà phố tăng 11%, trong khi đất nền chủ yếu đi ngang hoặc giảm. Thanh khoản yếu là vấn đề lớn nhất. Ông dự báo nếu các nút thắt vĩ mô và chính sách được tháo gỡ, từ cuối 2026 đến đầu 2027 thị trường đất nền có thể phục hồi.

Tại miền Bắc, khoảng 80% sự quan tâm tập trung tại bốn địa phương: Hải Phòng, Hưng Yên, Bắc Ninh và Quảng Ninh - chiếm gần 84% lượng tìm kiếm. Hải Phòng tăng trưởng mạnh nhờ hạ tầng và công nghiệp, Hưng Yên nổi lên như đô thị vệ tinh của Hà Nội với nguồn cung lớn, trong khi Quảng Ninh trầm lắng do giá đã cao và dân số ổn định.

Về triển vọng, ông cho rằng quý IV/2025 và đầu năm 2026 sẽ vẫn là giai đoạn giằng co, phụ thuộc nhiều vào yếu tố vĩ mô, thuế và chính sách quốc tế. Sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực như chung cư và nhà riêng tiếp tục dẫn dắt thị trường, trong khi đất nền và nghỉ dưỡng phục hồi chậm hơn. Các khu vực phía Nam bắt đầu có dấu hiệu sôi động trở lại nhờ một số dự án quy mô lớn.

Nhìn chung, quý IV/2025 vẫn được kỳ vọng là quý tích cực cho thị trường bất động sản Việt Nam, song sự phân hóa giữa các phân khúc sẽ rõ rệt hơn - nhóm đầu tư dài hạn và có dòng tiền ổn định sẽ giữ vai trò chủ đạo.