Thị trường vùng ven TP. Hồ Chí Minh sôi động, định hình đô thị đa trung tâm

Nguồn cung phục hồi, lực cầu dịch chuyển ra vùng vệ tinh

Các địa phương giáp ranh TP. Hồ Chí Minh, như Tây Ninh, Đồng Nai, đang trở thành điểm sáng mới trên bản đồ bất động sản nhà ở phía Nam. Cùng với hạ tầng liên vùng bứt tốc và dòng vốn FDI mạnh mẽ, khu vực này đang định hình cấu trúc thành đô thị vệ tinh của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Trái ngược với nguồn cung nhỏ giọt tại TP. Hồ Chí Minh (cũ), thị trường vùng phụ cận đang đón lượng sản phẩm lớn từ các dự án tại Bình Dương và Long An, trải đều ở các phân khúc căn hộ, nhà phố, biệt thự và đất nền. Long An dẫn đầu nguồn cung sơ cấp nhà thấp tầng và đất nền, trong khi Bình Dương chiếm ưu thế ở phân khúc căn hộ.

Khoảng cách giá giữa TP. Hồ Chí Minh và khu vực vệ tinh tiếp tục là yếu tố then chốt kích cầu. Đất nền tại TP. Hồ Chí Minh đắt gấp đôi, căn hộ cao hơn 1,6 - 2,4 lần, còn nhà phố/biệt thự chênh lệch từ 1,2 đến 7 lần. Mức giá “vừa túi tiền” khiến các khu vực này ngày càng thu hút nhóm khách hàng trẻ mua nhà lần đầu và các hộ trung lưu tìm kiếm không gian sống rộng rãi hơn.

Thị trường bất động sản đang phục hồi, các dự án khu vực này càng đang được triển khai nhằm cung cấp sản phẩm căn hộ hợp túi tiền, thúc đẩy quá trình dịch chuyển dân cư và hình thành các cực đô thị mới.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA Group cho biết: "Có hơn 28.000 căn hộ được tung ra, tăng 58% so với cùng kỳ năm trước, với hơn 20.000 căn được tiêu thụ, gấp hơn ba lần năm 2024. Bình Dương (cũ) tiếp tục là điểm sáng khi vượt TP. Hồ Chí Minh (cũ) về cả nguồn cung và lượng hấp thụ, lần lượt chiếm 45,5% và 46,7% toàn thị trường".

“Với người mua để ở, vùng ven vẫn là cơ hội tiếp cận nhà ở với chi phí thấp hơn 20 - 60%. Còn với nhà đầu tư, lựa chọn dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và gắn liền với tiến độ hạ tầng sẽ là chìa khóa quyết định khả năng sinh lời”, ông Thắng nhấn mạnh.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định: “Diễn biến thị trường từ đầu năm 2025 đến nay cho thấy các dự án tại Long An và Bình Dương có tỷ lệ hấp thụ khả quan; Đồng Nai dù có nhiều dự án quy mô lớn nhưng tín hiệu chưa rõ ràng. Trong khi đó, Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) ghi nhận lực cầu tăng gần đây sau khi sáp nhập với TP. Hồ Chí Minh, qua đó thúc đẩy tăng giá.”

Hạ tầng liên vùng - động lực mở rộng không gian đô thị

Sau sáp nhập, TP. Hồ Chí Minh mới có diện tích hơn 6.700 km², dân số gần 14 triệu người, trở thành siêu đô thị lớn nhất cả nước. Trong bối cảnh đó, phát triển đô thị đa trung tâm không chỉ là xu hướng tất yếu mà còn là chiến lược phân bổ lại dân cư và nguồn lực kinh tế.

Các tuyến vành đai, cao tốc và metro liên vùng đang định hình lại bản đồ phát triển đô thị của TP. Hồ Chí Minh mở rộng. Khi thời gian di chuyển giữa trung tâm và các đô thị vệ tinh rút ngắn, giá trị bất động sản vùng ven tăng nhanh, kéo theo làn sóng dịch chuyển dân cư và đầu tư.

Trong nhóm các địa phương giáp ranh, Bình Dương (cũ), Đồng Nai và Long An là ba điểm sáng về tăng trưởng việc làm và thu hút lao động nhập cư nhờ năng lực hút vốn FDI mạnh. Năm 2024, cả ba địa phương đều có vốn FDI đăng ký bình quân cao hơn mức trung bình cả nước (0,68 triệu USD), trong đó Bình Dương tăng 20%, Long An tăng 17%, Đồng Nai tăng 8%. Lượng việc làm dồi dào kéo theo nhu cầu an cư, đặc biệt từ nhóm lao động nhập cư, nhà đầu tư cho thuê và người thu nhập trung bình - thấp tìm kiếm nhà ở xã hội, nhà cho thuê dài hạn.

Theo các chuyên gia, xu hướng này không chỉ thúc đẩy phân khúc nhà ở vừa túi tiền, mà còn đẩy nhanh quá trình đô thị hóa tại các vùng ven, hình thành các “vành đai dân cư” mới gắn với khu công nghiệp và cụm việc làm.

Mỗi khu vực vệ tinh giữ một vai trò riêng trong cấu trúc tổng thể. Bình Dương tận dụng hạ tầng và quỹ đất lớn để phát triển đồng thời căn hộ thương mại, nhà phố và đất nền; Đồng Nai và Long An hướng tới các khu đô thị quy mô lớn, tập trung nhà ở thấp tầng.

Ông David Jackson nhận định thêm: “Long An và Bình Dương là hai thị trường có tiềm năng tăng trưởng bền vững. Đồng Nai được kỳ vọng bứt phá khi sân bay Long Thành vận hành và các tuyến cao tốc hoàn thiện”.

Tuy nhiên, cơ hội luôn song hành thách thức. Tiến độ hạ tầng, công tác điều chỉnh quy hoạch hậu sáp nhập cùng các thay đổi pháp lý (như Luật Đất đai sửa đổi) sẽ ảnh hưởng đáng kể đến quyết định đầu tư. Nếu công tác quản lý và quy hoạch được thực hiện đồng bộ, xu hướng giãn dân và phát triển đô thị đa trung tâm không chỉ giúp giảm áp lực nhà ở cho TP. Hồ Chí Minh, mà còn mở ra giai đoạn tăng trưởng cân bằng, bền vững cho toàn vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.