Giải mã dòng vốn bất động sản và cơ hội cho người mua nhà ở thực

Cần dữ liệu minh bạch và chính sách đồng bộ

Luật sư Phạm Thanh Tuấn - chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, về lý thuyết, việc giới hạn tín dụng với người sở hữu từ căn nhà thứ hai trở lên là giải pháp hợp lý để ngăn đầu cơ, song việc thực thi cần lộ trình và điều kiện rõ ràng.

“Muốn áp dụng hiệu quả, phải có hai yếu tố: Cơ sở dữ liệu bất động sản minh bạch và chính sách đồng bộ giữa tín dụng, lãi suất, thuế chống đầu cơ và nguồn cung nhà ở” - ông Tuấn nhấn mạnh.

Theo ông Tuấn, hiện dữ liệu đất đai, nhà ở, thuế và tín dụng vẫn nằm rải rác ở nhiều cơ quan, chưa được kết nối. Khi ngân hàng không có đủ thông tin để xác định một người đang sở hữu bao nhiêu bất động sản, chính sách sẽ khó đánh trúng mục tiêu. Cần sớm hoàn thiện hành lang pháp lý giữa các luật liên quan như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Các tổ chức tín dụng để tránh xung đột.

Ông Tuấn cũng đề xuất xem xét đánh thuế lũy tiến với người nắm giữ nhiều nhà, đồng thời coi cải thiện dữ liệu thị trường là “xương sống” của mọi chính sách.

“Không có dữ liệu sạch thì mọi cơ chế kiểm soát chỉ mang tính hình thức” - ông Tuấn nói.

Chính sách hành chính chỉ nên là bước đệm ngắn hạn

Ở góc độ tài chính, ông Nguyễn Quang Huy - CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi - nhận định, việc giới hạn tín dụng theo số lượng căn nhà mới chỉ là giải pháp hành chính.

“Một người có thể mua hai căn trị giá 5 tỉ đồng, trong khi người khác chỉ mua một căn giá 2 triệu USD - sự chênh lệch này rất lớn. Vì thế, cần tính cả giá trị tài sản chứ không chỉ số lượng” - ông Huy phân tích.

Theo ông Huy, giải pháp căn cơ vẫn là tăng nguồn cung, đặc biệt ở phân khúc nhà ở xã hội và thương mại giá bình dân. Dự án 1 triệu căn nhà ở xã hội cần được thúc đẩy mạnh hơn, cùng với việc nâng tỉ lệ nhà ở xã hội trong dự án thương mại từ 20% lên 30% và cải cách thủ tục pháp lý để giảm chi phí đầu tư. Khi nguồn cung dồi dào, giá nhà sẽ tự điều chỉnh, thay vì phải can thiệp bằng biện pháp hành chính.

Ông Huy kỳ vọng trong 2-3 năm tới, giá nhà sẽ giảm tốc, tiến gần hơn với thu nhập thực tế của người dân.

Về phía ngân hàng, cần linh hoạt hơn trong thẩm định - không chỉ dựa vào bảng lương mà có thể xét thêm hóa đơn điện, nước, internet hoặc dữ liệu xã hội để đánh giá toàn diện năng lực trả nợ. Ngoài ra, ngân hàng nên cố định lãi suất 12-48 tháng đầu để giúp người vay có kế hoạch tài chính ổn định.

Giảm chi phí, rút ngắn thủ tục để hạ giá nhà

TS Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu, Đánh giá thị trường bất động sản (VARS IRE) - cho rằng, để bình ổn giá nhà, phải giảm chi phí đầu vào và rút ngắn thời gian triển khai dự án.

“Giá đất, vật liệu, nhân công, thuế phí và thủ tục hành chính đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá nhà. Một dự án kéo dài 5-10 năm khiến chi phí đội lên gấp nhiều lần” - ông Lượng nói.

Ông Lượng đề xuất Nhà nước nên cắt giảm thủ tục rườm rà, miễn giảm thuế cho vật liệu xây dựng và thiết kế sẵn mẫu nhà chuẩn để doanh nghiệp lựa chọn, tránh phát sinh chi phí thiết kế.

Tọa đàm khép lại với thông điệp thống nhất: Muốn thị trường bất động sản phát triển bền vững, cần sự phối hợp giữa Nhà nước - doanh nghiệp - ngân hàng - người dân. Siết tín dụng hay kiểm soát đầu cơ đều là cần thiết, nhưng chỉ hiệu quả khi đi cùng nguồn cung hợp lý, dữ liệu minh bạch và chính sách nhân văn.