Phát triển nhà ở xã hội: Quan trọng nhất là quy hoạch

Một trong những yếu tố quan trọng khiến thị trường bất động sản (BĐS) gặp nhiều khó khăn như hiện nay chính là cơ cấu sản phẩm không hợp lý với sự thiếu hụt trầm trọng về nguồn cung BĐS phân khúc trung bình, phân khúc dành cho khách hàng có thu nhập thấp, trong khi đây mới là phân khúc có nhu cầu thực (để ở) rất lớn. Để giải quyết vấn đề này, Chính phủ đang đặt mục tiêu tập trung phát triển nhà ở xã hội (NƠXH), nhà công nhân.

Tháo gỡ từ phân khúc “bình dân”

Sức mua và thanh khoản giảm mạnh, hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang gặp nhiều khó khăn, khiến không ít người chót rót tiền vào các căn hộ, nhà ở giá “dăm” tỷ đồng nhằm trao tay kiếm lời giờ mắc kẹt. Bên cạnh đó, hoạt động phát hành, đầu tư vào trái phiếu BĐS ngừng trệ… có phần không nhỏ, nếu không muốn nói là quyết định từ việc phân khúc BĐS cao cấp đã tăng giá chóng mặt từ 1-2 năm trước đó. Nếu có thể quay ngược bánh xe thời gian, hẳn nhiều người, trong đó có cả các nhà phát triển dự án ước gì đã không làm vậy.

Trong một thời gian dài, việc cung nghiêng về phân khúc nhà ở trung-cao cấp trong khi cầu nhà ở (thực sự) lại nghiêng về BĐS “bình dân” đã khiến thị trường lệch pha cung cầu.

Để phát triển nhà ở xã hội, quy hoạch tổng quan ở các địa phương mới là vấn đề quan trọng nhất

Sự lệch pha này nếu kéo dài nữa sẽ tích tụ và có thể gây ra những khủng hoảng trên thị trường BĐS. Một trong những định hướng có thể góp phần quan trọng giải quyết sự lệch pha này chính là Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” để tăng nguồn cung phù hợp với nhu cầu, khả năng của người lao động.

Để đảm bảo nguồn vốn cho phát triển NƠXH, Bộ Xây dựng đang đề xuất dành gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 10% nhu cầu vốn của giai đoạn 2022-2030) cấp cho các NHTM để cho vay theo phương thức tái cấp vốn. Trong đó, dành khoảng 50% cho chủ đầu tư dự án vay ưu đãi và 50% cho khách hàng cá nhân là người mua, thuê mua NƠXH, nhà ở công nhân.

Liên quan tới đề xuất của Bộ Xây dựng, phát biểu tại Hội nghị trực tuyến “Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho biết, NHNN nhận thấy có riêng một gói tín dụng cho lĩnh vực này cũng là cần thiết, để tăng cung về NƠXH, giúp giảm mất cân đối với thị trường BĐS, nhưng nguồn vốn từ đâu phải cân nhắc. Với nguồn vốn từ tái cấp vốn, là cung ứng tiền ra với thời gian dài hạn trong 10, 15 năm tới, sẽ làm giảm tính linh hoạt của chính sách tiền tệ, vì vậy cần tính toán nguồn vốn trên cơ sở chính sách tiền tệ đang thực hiện nhiều chỉ đạo của Chính phủ về tái cơ cấu như tái cơ cấu ngân hàng 0 đồng… và các lĩnh vực, các ngành kinh tế khác. Chính vì vậy, NHNN đã họp với NHTM nhà nước, các ngân hàng này đồng ý dành một gói tín dụng cho lĩnh vực này trị giá 120.000 tỷ đồng với lãi suất cho vay cả người xây dựng và người mua nhà thấp hơn từ 1,5-2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ.

Theo chuyên gia kinh tế Lê Bá Chi Nhân, đây là thông điệp rất tích cực để góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Tuy nhiên theo chuyên gia này, yếu tố nguồn vốn chỉ là một trong những nội dung cần đặt ra để chính sách này thực hiện được. Quy hoạch tổng quan ở các địa phương mới là vấn đề quan trọng nhất và cần làm trước tiên hiện nay.

Quan trọng nhất là vấn đề quy hoạch và thủ tục

Theo quan sát của chuyên gia này, quy hoạch ở các địa phương hiện nay như TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội “y như những chiếc răng khểnh” mà chưa mang tính tổng thể. “Dường như, chúng ta đang quy hoạch theo từng dự án một, từng quận một. Cần phải đưa ra tầm nhìn quy hoạch cả thành phố, thay vì từng quận, từng dự án vì như vậy mới rõ các liên phân khu (quy hoạch rõ khu vực nào phát triển nhà ở thương mại, khu nào NƠXH, khu nào nhà thấp cấp, trung cấp...) từ đó mới thấy các kết nối về cơ sở hạ tầng, kết nối các dịch vụ và giá trị tiện ích…”, chuyên gia này nói và cho biết, cùng từ quy hoạch tốt sẽ có được quỹ đất sạch để sẵn sàng cho các dự án.

Vấn đề quan trọng tiếp theo là về pháp lý, quy trình thủ tục. Chuyên gia kinh tế Lê Bá Chi Nhân đề xuất: Quy trình cấp phép đối với dự án BĐS NƠXH cần rút ngắn lại, thông qua hệ thống công nghệ, cổng thông tin dùng chung để các sở ngồi lại với nhau và khi phát sinh vấn đề liên quan đến nhiệm vụ của mình là giải quyết ngay chứ không nên tuần tự họp riêng từng sở...

Khi có sẵn quỹ đất sạch, các thủ tục pháp lý, xin cấp phép và triển khai dự án được giải quyết nhanh… chủ đầu tư thấy cơ hội win-win thì họ mới có động lực để làm. Cuối cùng mới đến vấn đề dòng tiền. Tuy nhiên theo chuyên gia Lê Bá Chi Nhân, cần tính toán rất kỹ về hạn mức tín dụng, điều kiện giải ngân. Ví dụ, với một dự án quy mô xây dựng lớn lên đến hàng ngàn căn, doanh nghiệp cần được vay tỷ lệ nhiều hơn để đủ dòng tiền triển khai xây dựng trên quy mô lớn, đảm bảo về mặt chất lượng và tiến độ, từ đó có sản phẩm cung cấp kịp thời cho khách hàng. Nhưng dưới góc độ điều hành vĩ mô tổng thể, cũng cần cân nhắc vì nguồn vốn này có thể ảnh hưởng đến lạm phát và cần phải nằm trong điều tiết dòng tiền chung của cả nền kinh tế.

Bàn về tính khả thi của Đề án này, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho rằng, nhu cầu NƠXH là thực và rất lớn nên vấn đề đặt ra là cần làm tốt trong thiết kế chính sách để thuận lợi trong quá trình triển khai thực thi. Theo đó, chuyên gia này cho rằng có một số vấn đề cần lưu ý: 1/Làm tốt khâu quy hoạch ở các địa phương; 2/Ngoài đối tượng chính sách nên mở rộng cho các lao động thu nhập thấp; 3/Quy trình, thủ tục vay chặt chẽ những không quá phức tạp; 4/Không nên quy định thời gian vay tối thiểu 10 năm như trước đây; 5/Có các biện pháp cụ thể để giảm thiểu, chống trục lợi; 6/Quan tâm đến cả hệ sinh thái liên quan đến các dự án NƠXH.

“Cần có đầy đủ hạ tầng kinh tế - xã hội (trường học, bệnh viện, chợ, đường giao thông đi lại…) thì người ta mới mua để ở. Nhưng trong phần đầu tư hạ tầng đó, cần phân tách kỹ giữa trách nhiệm của Nhà nước và doanh nghiệp BĐS. Ví dụ, xây dựng trường học, bệnh viện hay các công trình về đường, điện, nước đến khu NƠXH đó thì cần sự vào cuộc và chi ngân sách của các địa phương”, TS. Lực gợi ý.

Cho rằng đây là một đề án lớn, phải trải qua nhiều cấp độ nhưng TS. Cấn Văn Lực kỳ vọng sẽ sớm hoàn thiện để có thể đi vào triển khai ngay từ quý III năm nay. Chuyên gia này cũng tin tưởng, nếu Đề án thực hiện hiệu quả sẽ là công cụ tốt giúp cơ cấu thị trường BĐS tự điều chỉnh. “Tôi cho rằng, quy hoạch tốt, từ đó đảm bảo cơ sở hạ tầng, quỹ đất sạch cho các dự án NƠXH là rất quan trọng. Còn các doanh nghiệp BĐS họ sẽ tự điều tiết. Như sản phẩm làm ra tập trung vào phân khúc cao cấp mà hàng tồn kho nhiều thì tự họ sẽ không làm nữa, cung cầu thị trường sẽ tự điều tiết”, TS. Lực nói.