Năm đáng nhớ của doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp

Một trong những động lực chính giúp ngành BĐS KCN giữ được sự ổn định là dòng vốn FDI. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, vốn FDI năm 2022 của Việt Nam tăng 13.5%, lên 22.4 tỷ USD - mức cao nhất trong vòng 5 năm qua. Tuy nhiên, vốn FDI đăng ký mới, chỉ tiêu cho thấy quy mô giải ngân vốn FDI trong tương lai lại giảm 11%, xuống 27.7 tỷ USD.

Trong khi đó, vốn FDI đăng ký bổ sung đạt 10.1 tỷ USD, tăng 12.4%, phản ánh cam kết của các nhà đầu tư FDI hiện nay tại Việt Nam.

Bên cạnh yếu tố nước ngoài, BĐS KCN còn hưởng lợi từ mặt chính sách khi Nghị định 35/2022/NĐ-CP ban hành ngày 28/05/2022 (thay thế Nghị định 82/2018/NĐ-CP) đã giúp đơn giản hóa quy trình phê duyệt đối với chủ đầu tư KCN bằng việc loại bỏ thủ tục thành lập khu công nghiệp.

BOX phải: Nghị định 35 đã giao trách nhiệm cho Bộ KH&ĐT và UBND cấp tỉnh xử lý các thủ tục liên quan đến hoạt động của KCN, giúp giảm thủ tục phê duyệt cho các KCN.

Dù vậy, BĐS KCN vẫn ghi nhận tình trạng mất cân đối cung cầu khi nhu cầu tăng mạnh nhưng nguồn cung hạn chế. Theo khảo sát của JLL Việt Nam, tỷ lệ lấp đầy KCN tại khu vực phía Nam và phía Bắc đạt lần lượt 85.2% và 80% vào cuối quý 3/2022. Tỷ lệ này đang tăng dần lên với sự đầu tư của nhiều tập đoàn lớn nước ngoài như Lego, Coca Cola, Goertek, LG Display…

Tuy nhiên, diện tích KCN mở mới trong năm 2022 của cả 2 miền Nam - Bắc chỉ đạt 707ha, thấp hơn mức trung bình khoảng 1,500 - 1,800ha trong giai đoạn 2017 - 2021.

Bất chấp tình trạng mất cân bằng cung cầu, 2022 vẫn là năm khá thành công của các doanh nghiệp phát triển BĐS KCN. Theo thống kê từ VietstockFinance, kết quả kinh doanh của 13 doanh nghiệp BĐS KCN có sự tương quan ngược chiều giữa doanh thu và lợi nhuận. Theo đó, tổng doanh thu giảm 10% so với năm trước, đạt 24,968 tỷ đồng, nhưng lợi nhuận tăng đến 34%, ghi nhận 7,651 tỷ đồng.

ITA có thể xem là tâm điểm của ngành BĐS KCN trong năm qua khi lần đầu báo lỗ sau 20 năm. Có lẽ 2022 là năm đáng quên của ITA khi Công ty phải đối mặt với lùm xùm quanh việc hạch toán khoản tiền đầu tư ra nước ngoài thông qua Chủ tịch HĐQT - bà Đặng Thị Hoàng Yến (hay Maya Dangelas). Đến cuối năm, Công ty bất khả kháng phải thanh lý hợp đồng liên quan đến dự án xây dựng Trung tâm Điện lực Kiên Lương.

Cụ thể, trong quý 4, ITA phải giảm trừ doanh thu hơn 2,142 tỷ đồng, do bị buộc thanh lý các hợp đồng thuê đất dài hạn liên quan đến dự án Kiên Lương được ký giữa ITA và CTCP Phát triển Năng lượng Tân Tạo (TEDC). Hệ quả, doanh thu cả năm âm hơn 1,576 tỷ đồng, kéo theo đó là khoản lỗ ròng hơn 179 tỷ đồng.

Không chỉ ảnh hưởng từ việc thanh lý hợp đồng, kết quả kinh doanh KCN của ITA cũng sụt giảm đáng kể hơn 60%, chỉ đạt 263 tỷ đồng.

Do phần lớn doanh nghiệp kinh doanh đa ngành nên con số doanh thu kể trên có thể chưa phản ánh đầy đủ kết quả của ngành BĐS KCN năm qua.

Theo đó, nếu lọc riêng phần doanh thu từ KCN, tổng doanh thu của 12 doanh nghiệp (CCI không hạch toán riêng doanh thu từ KCN) chỉ giảm 4% so với năm trước, đạt 12,398 tỷ đồng. Tuy nhiên, điều đáng lo là tỷ trọng doanh thu từ KCN trong cơ cấu doanh thu của đa phần các doanh nghiệp được liệt kê đều giảm.

Khác với ITA, IDC có một năm “bùng nổ” khi doanh thu và lợi nhuận trước thuế lần lượt tăng 92% và gấp 4.3 lần kết quả năm 2021, đạt 8,242 tỷ và 3,247 tỷ đồng, vượt 146% kế hoạch doanh thu và 39% chỉ tiêu lợi nhuận.

Kết quả của IDC phần lớn nhờ vào ghi nhận doanh thu một lần từ các hợp đồng tại KCN Phú Mỹ 2 và Phú Mỹ 2 mở rộng.

Xét về chỉ tiêu lợi nhuận, LHG là doanh nghiệp có mức vượt kế hoạch cao nhất với 82%. Đạt được con số này là do Công ty đặt mục tiêu 2022 khá thấp, thậm chí thấp hơn cả kết quả 2021. Đây là điều không quá xa lạ đối với cổ đông LHG những năm gần đây.

Điều đáng nói là trong bối cảnh ngành thuận lợi, lợi nhuận ròng của LHG năm 2022 lại giảm 32%, còn 202 tỷ đồng. Nguyên nhân do doanh thu từ cho thuê đất đã phát triển cơ sở hạ tầng giảm mạnh vào nửa đầu năm. Doanh thu từ cho thuê văn phòng, nhà xưởng tuy khá ổn định nhưng vẫn không đủ bù cho phần doanh thu sụt giảm.

Nhìn vào những con số trên, có thể thấy kết quả của các doanh nghiệp BĐS KCN tương đối khả quan so với doanh nghiệp BĐS nhà ở. Dù vậy, về sức khỏe tài chính, doanh nghiệp BĐS KCN cũng phải đối mặt những khó khăn chung của ngành.

Cụ thể, tổng lượng tiền mặt 13 doanh nghiệp này nắm giữ tại thời điểm 31/12/2022 giảm hơn 16% so với đầu năm, còn 14,122 tỷ đồng. Tổng nợ vay gần như không thay đổi, duy trì ở mức 31,572 tỷ đồng.

Trong khi đó, lượng “của để dành” từ các hợp đồng đã ký nhưng chưa thực hiện (doanh thu chưa thực hiện + người mua trả tiền trước) ghi nhận giảm hơn 4%, về 27,372 tỷ đồng.