Giao dịch bất động sản phải thông qua sàn, có thực sự cần thiết?

Điều 57 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến đưa ra quy định, việc “bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để người dân tự xây dựng nhà ở phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản”. Nội dung này đang nhận được sự quan tâm của nhiều doanh nghiệp, hiệp hội thời gian qua.

Trước tiên hãy nói về lợi ích của việc buộc các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn, nhiều doanh nghiệp cho rằng, mặc dù, các giao dịch bất động sản trên sàn sẽ tạo nên sự minh bạch về thông tin, giúp nhà nước quản lý được thông tin về thị trường bất động sản, nhưng bên cạnh lợi ích thì quy định trên sẽ phải đối mặt với một số vấn đề được cho là bất cập.

Cụ thể, quy định giao dịch bất động sản buộc phải thông qua sàn sẽ làm gia tăng chi phí trong giao dịch bất động sản, bởi theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp, khi chuyển sang hình thức sàn giao dịch bất động sản, chi phí trung gian mà bên mua, bên bán phải gánh chịu sẽ cao hơn phí công chứng. Phí công chứng hiện đang là không quá 0,1% giá trị hợp đồng, chi phí trung gian khi giao dịch qua sàn vào khoảng 2% hoặc thậm chí lên đến 8% giá trị hợp đồng.

Chi phí này sẽ được đẩy vào giá bán nhà và khiến cho giá của bất động sản tăng cao hơn, ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của khách hàng và khả năng tiếp cận nhà của người dân. Điều đó đồng nghĩa, người dân sẽ phải bỏ ra chi phí cao hơn từ 2-8% để sở hữu bất động sản.

Ngoài ra, việc quy định các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn cũng làm hạn chế khả năng chào bán sản phẩm của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Liên quan đến vấn đề này, một số doanh nghiệp cho rằng, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có các bộ phận chuyên nghiệp giới thiệu, chào bán sản phẩm bất động sản và có các phương thức chào bán hiệu quả. Nhân viên của doanh nghiệp bất động sản họ cũng là những người am hiểu về dự án bất động sản mà doanh nghiệp cung cấp hơn là các môi giới bất động sản làm việc tại các sàn giao dịch.

Nên ở một góc độ nào đó, việc giới hạn các giao dịch bất động sản phải thực hiện qua sàn sẽ làm hạn chế việc tự chủ trong kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng được ghi nhận trong Luật Doanh nghiệp, và quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh quy định tại Luật Đầu tư. Làm hạn chế cơ hội tiếp cận thị trường, người tiêu dùng của doanh nghiệp bất động sản.

Còn nhớ trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 cũng yêu cầu “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản”. Tuy nhiên, quy định này đã được bỏ tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 bởi tính khả thi và nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp về thủ tục.

Theo đó, việc Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) khôi phục lại yêu cầu giao dịch bất động sản phải thông qua sàn môi giới bất động sản tại Điều 57 có thực sự cần thiết?

Để trả lời cho câu hỏi này, các chuyên gia pháp chế của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, cần đánh giá tác động một cách kỹ càng để đảm bảo giảm chi phí kinh doanh và tính khả thi khi triển khai trên thực tế.

Đặc biệt, quy định giao dịch qua sàn cần phải được cân nhắc theo hướng là sự lựa chọn thay vì bắt buộc. Nếu điều này được thực thi sẽ tạo thuận lợi cho doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà.