Theo dữ liệu của JLL Việt Nam, trong quý I/2026, thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 5.300 căn hộ và 164 nhà liền thổ mới từ hơn 30 dự án, chủ yếu tập trung tại các khu vực cạnh và ngoài vành đai 3 – nơi hạ tầng đang được đầu tư mạnh.
Đáng chú ý, nguồn cung mới vẫn nghiêng về phân khúc cao cấp và trung – cao cấp, trong khi sản phẩm trung cấp và bình dân tiếp tục khan hiếm. Điều này khiến thị trường thiếu vắng lựa chọn phù hợp với nhóm người mua ở thực, đặc biệt là người mua lần đầu.
Giá bán sơ cấp vì vậy duy trì ở mức cao. Giá chung cư trung bình đạt khoảng 94,4 triệu đồng/m², tăng 25,3% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, giá nhà liền thổ trung bình ở mức 254,4 triệu đồng/m², giảm 9,1% theo năm.
Trên thị trường thứ cấp, giá bán nhìn chung tiếp tục tăng ổn định, với thanh khoản tập trung tại các dự án đã hoàn thiện, có vị trí thuận lợi hoặc nằm trong các khu đô thị mới ở phía Tây và phía Đông Hà Nội.
Tổng lượng giao dịch trong quý đạt khoảng 5.186 căn hộ và 261 nhà liền thổ. Dù giảm nhẹ so với giai đoạn cao điểm năm 2025, thanh khoản vẫn được đánh giá là duy trì ổn định, một phần nhờ các giao dịch từ giai đoạn mở bán trước đó được ghi nhận trong quý này.
Theo đánh giá của JLL, lãi suất cho vay mua bất động sản tại nhiều ngân hàng thương mại đã tăng lên mức phổ biến 9–11%/năm trong 6–12 tháng đầu. Cùng với đó, chi phí nguyên vật liệu xây dựng như thép, xi măng, gạch tăng khoảng 5,7% cũng tạo thêm áp lực lên giá thành phát triển dự án. Nhiều chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh giá bán hoặc trì hoãn triển khai các dự án có biên lợi nhuận thấp.
Anh Lê Huy, một môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết, nguyên nhân chính khiến giá chung cư không ngừng tăng cao là nguồn cung phù hợp với nhu cầu ở thực vẫn thiếu hụt kéo dài, trong khi chi phí đầu vào và chi phí vốn đều tăng.
“Mặt bằng giá căn hộ hiện nay được đẩy lên bởi chi phí phát triển dự án đã ở mức cao trong giai đoạn trước, nên rất khó có dư địa giảm. Thậm chí, với các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ tốt, giá vẫn có xu hướng tăng nhẹ”, anh Huy nói.
Anh Huy cũng cho rằng: “Người mua ở thực vẫn chiếm tỉ trọng lớn, đặc biệt ở các dự án có giá hợp lý. Khi nguồn cung phân khúc này không nhiều, giá rất khó giảm, kể cả trong bối cảnh lãi suất tăng”.
Còn theo đánh giá của bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội – động lực thị trường đang dần cải thiện, nhưng nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc trung cấp. Việc mở rộng hạ tầng được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện phát triển thêm các sản phẩm nhà ở đại chúng với mức giá hợp lý hơn trong thời gian tới.
Trong năm 2026, thị trường Hà Nội dự kiến đón thêm khoảng 18.454 căn hộ mới, phần lớn vẫn thuộc phân khúc cao cấp và trung cấp. Các khu vực lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh được kỳ vọng sẽ đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc giải tỏa nhu cầu nhà ở, nhờ lợi thế về quỹ đất và hạ tầng kết nối.
Trái ngược với căn hộ, dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy một số phân khúc khác đang có dấu hiệu điều chỉnh. Tại Hà Nội, giá rao bán đất nền trong quý I/2026 giảm khoảng 4% so với cuối năm 2025. Trong khi đó, tại TP.HCM, giá nhà riêng giảm khoảng 2%.
Diễn biến này cho thấy dòng tiền đầu cơ đang có xu hướng rút dần khỏi các phân khúc có tính đầu cơ cao, trong bối cảnh chi phí vốn tăng và thanh khoản không còn sôi động như trước.
