Hà Nội đề xuất tăng giá đất: Thị trường biến động ra sao?

700 triệu/m2 ở nhiều khu vực phố cổ

Sở Nông nghiệp và Môi trường TP Hà Nội đã dự thảo tờ trình về việc xây dựng bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ 1/1/2026.

Tại bảng giá này, giá đất được chia thành 17 khu vực. Trong đó, khu vực 1 là trung tâm nội thành gồm 9 phường trong Vành đai 1. Đây cũng là nơi có giá đất đề xuất cao nhất thành phố.

Trong đó, nổi bật là giá đất ở tại mặt đường Bà Triệu, Đinh Tiên Hoàng, Hai Bà Trưng, Hàng Đào, Hàng Khay, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ… với số tiền lên tới 702,2 triệu đồng/m2 - đây cũng là con số cao nhất trong dự thảo bảng giá đất.

Khu vực 2 là các phường phía trong Vành đai 2. Trong đó, đất ở tại mặt đường Láng Hạ đang là nơi có giá cao nhất, chạm mức 318,9 triệu đồng/m2. Mặt khác, đất ở tại đường Lĩnh Nam, Tân Khai có giá thấp nhất. Với những nơi tại vị trí 4 (ngõ rộng dưới 3 m), giá chỉ 30,1 triệu đồng/m2. Nhìn chung, mặt bằng giá đất ở khu vực 2 cũng chỉ tăng 2% so với hiện tại.

Kế tiếp là khu vực 3, gồm các phường từ Vành đai 2 - Vành đai 3. Khu vực 4 và 5 là các phường ngoài Vành đai 3. Các khu vực tiếp tục mở rộng cho tới khu vực 17 - gồm các xã nằm ngoài quốc lộ 2A, tỉnh lộ 16.

Khu vực 17 cũng là nơi có giá đất ở thấp nhất. Hiện một trong những nơi có giá đất xếp cuối bảng là đường từ ngã ba chợ Chấu - Đô Tân đi xã Thành Công. Giá đất vị trí 4 của nơi này chỉ khoảng 2,4 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, khu vực ngoại thành lại là nơi có giá đất ở điều chỉnh mạnh nhất. Tiêu biểu là khu vực 9 với mức tăng lên tới 26% so với bảng giá hiện hành. Đây là khu vực gồm các xã nằm trong ranh giới sông Hồng - sông Đáy - tỉnh lộ 70A - đường Lê Trọng Tấn. Các xã nằm trong khu vực này là Liên Minh, Ô Diên, Đan Phượng, Hoài Đức, Dương Hòa, Đông Sơn, An Khánh.

Theo nhận định từ Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Thương mại VIC, thị trường bất động sản Hà Nội tiếp tục sôi động trong năm 2025 với nhiều dự án lớn được triển khai, đặc biệt là nhà ở xã hội, khu đô thị mới, khu công nghiệp và thương mại dịch vụ.

Xu hướng đầu tư đất nền vùng ven, đặc biệt tại các khu vực có quy hoạch lên quận hoặc gần các tuyến vành đai, đang tăng nhiệt trở lại nhờ thông tin quy hoạch, nâng cấp đơn vị hành chính và dịch chuyển dân cư, dẫn tới sự phân hóa rõ nét giữa các khu vực.

Đồng thời, thị trường cũng đang chứng kiến sự phục hồi mạnh ở phân khúc chung cư, với lượng giao dịch và giá bán tăng cao. Về tình hình sử dụng đất, khu vực nội thành, đặc biệt trong vành đai 1 và 2, quỹ đất ở rất hạn hẹp, mật độ xây dựng cao, chủ yếu dành cho nhà ở, công trình công cộng, văn phòng và dịch vụ.

Ở các phường ven đô trong Vành đai 3, đất ở vẫn đan xen đất nông nghiệp, song đang được chuyển đổi mạnh mẽ phục vụ các dự án đô thị, công nghiệp và hạ tầng giao thông. Ngoài khu vực trung tâm, đất ở nông thôn tại các huyện Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Hoài Đức, Quốc Oai… đang được điều chỉnh theo hướng hình thành các đô thị vệ tinh, góp phần giảm tải cho khu vực nội đô.

Chia sẻ với báo chí, Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng, trong những năm gần đây, bảng giá đất do các địa phương ban hành liên tục được điều chỉnh tăng, với mục tiêu tiệm cận giá thị trường. Tuy nhiên, quá trình định giá còn thiếu cơ sở khoa học và chưa tính đến sức chịu đựng thực tế của nền kinh tế.

“Chúng tôi cho rằng, nếu giữ nguyên tắc định giá đất như hiện tại, sẽ có hai hệ quả lớn. Một là, giá đất của chúng ta sẽ không có điểm dừng, liên tục tăng cao. Mặc dù đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện, nhưng chúng ta lại không quản lý được giá, dẫn đến thị trường đất đai bị thả nổi,” ông Hiệp phân tích.

Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cũng cảnh báo, việc bảng giá đất tăng cao không chỉ tác động đến thị trường bất động sản mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến mọi lĩnh vực sản xuất – kinh doanh.

“Mặc dù thu ngân sách có thể tăng, nhưng chi phí đầu vào của mọi loại hình doanh nghiệp sẽ bị đẩy lên cao, gây ra khủng hoảng chi phí và làm mất cơ hội phát triển đầu tư”, ông Hiệp nói.

Nhiều chuyên gia đồng tình với chủ trương cập nhật bảng giá đất để tiệm cận với giá thị trường, song, việc lựa chọn giá cần đúng thời điểm và có căn cứ khoa học. Hiện nay, việc xây dựng bảng giá đất ở nhiều địa phương vẫn mang tính “cảm tính”, thiếu dữ liệu khảo sát thực tế. Nhiều nơi chỉ dựa vào số liệu trung bình hoặc ước tính, chưa có cơ sở dữ liệu gốc đầy đủ, trong khi đó lại trình tăng giá ở giai đoạn thị trường đang rất nhạy cảm.

Theo luật sư Trần Hậu – Đoàn Luật sư TP Đà Nẵng, điều quan trọng là cần đồng bộ các chính sách khi điều chỉnh bảng giá đất, đặc biệt là về thuế, dữ liệu đất đai và quy trình định giá. Nếu chỉ tăng giá đất đơn lẻ mà chưa hoàn thiện các sắc thuế, cơ chế minh bạch thông tin thì sẽ phản tác dụng, gây bất ổn thị trường.

Luật sư Hậu cũng lưu ý, tâm lý đám đông và hiệu ứng FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) đang chi phối mạnh thị trường bất động sản Việt Nam vốn còn non trẻ và nhạy cảm với chính sách. Một động thái như tăng bảng giá đất có thể nhanh chóng khiến người dân và nhà đầu tư tin rằng giá sẽ còn tăng, từ đó thúc đẩy đầu cơ và gây sốt ảo, ông cảnh báo.